ארנונה - המכה ה-11 

ארנונה. רבים מתחלחלים לשמע המילה, במיוחד בעלי נכסים מסחריים העומדים שוממים בימי מיתון אלה. גם אם המבנה שלכם ריק משוכרים חודשיםארוכים - הרשויות המקומיות ממשיכות בשלהן. גם השנה התבקש שר הפנים לאשר להן העלאה בגובה תשלומי הארנונה (2.5% ליתר דיוק).


אז מה אם כולם מהדקים את החגורה? את הרשויות המקומיות זה לא כל-כך מעניין. רבים עלולים ליפול מכסאותיהם כאשר ישמעו איזה חלק מתשלומי הארנונה אכן מנוצל לרווחת התושבים ולהענקת שירותים עירוניים. לידיעתכם: רוב תשלומי הארנונה משמשים לתשלומי משכורות (במקרים מסוימים עד ל-90% מהסכומים).

בניגוד למסים אחרים, את גובי הארנונה לא כל-כך מעניין כמה אתם מרוויחים ואם אתם מחפשים בנרות שוכר רק כדי שישא בתשלומי הארנונה. במקרים מסוימים, במיוחד בנכסים מסחריים, גבוהים תשלומי הארנונה משכר הדירה שניתן לקבל תמורת הנכס. דיני הארנונה, גבייתה ודרכי הערר עליה מבוססים ככל הנראה עדיין על החקיקה והתפיסה המנדטורית. על חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לא כל-כך שמעו שם. רוח החוק הכללית, הנאכפת לרוב על-ידי בתי-המשפט, היא קודם תשלם אחר כך תתבע ותנסה לקבל את הכסף בחזרה. מה בכל זאת אפשר לעשות? בטור זה ננסה להזכיר בקצרה מספר זכויות שנותרו בכל זאת לאזרח הקטן ולתמצת חלק מהמבוך הביורוקרטי הנלווה לכך.

מהי הארנונה?


הארנונה היא מס המשולם תמורת מכלול השירותים שמקבל התושב מהרשות המקומית. טענות לפיהן נישום שאינו נהנה משירותיה העירוניים של הרשות המקומית פטור מתשלום ארנונה - נדחו שוב ושוב על-ידי בתי-המשפט. כך שבין אם אתם מקבלים את השירות הטוב ביותר או שאינכם מקבלים אותו כלל תחויבו בתשלום הארנונה.

הרשות המקומית חייבת אף לספק שירותים עירוניים על-פי דין גם למי שלא שילם ארנונה מכל סיבה שהיא. כאשר אין הרשות מקיימת חובתה שבדין להספקת שירות כלשהו והתושבים נושאים בתשלום במקומה, אזי עומדת להם זכות קיזוז כלפיה.

כיצד מחושב חיוב הארנונה?


חישוב הארנונה נעשה על סמך גודל הנכס, שימושו, סוגו ומיקומו. כך למשל יחוייב נכס המשמש כמחסן בתעריף נמוך מהתעריף בו היה מחויב לו היה משמש כמשרד. על החיוב להיות ברור ומפורט ועליו לציין גודל הנכס, סיווגו

מתי משלמים פחות?


על-פי חוק מוסמכות הרשויות המקומיות לקבוע שורה של פטורים והנחות בתשלומי ארנונה בין היתר מנכים, הורים יחידים, בעלי הכנסות נמוכות, אסירי ציון, חיילים בשירות קבע, שוטרים, מוסדות חינוך ודת וכו'. כדאי לגשת ולקבל את רשימת הפטורים ההנחות ברשות המקומית - ייתכן שאתם זכאים להנחה זו או אחרת ואינכם מודעים לכך כלל. כמו-כן כדאי לבקש את רשימת סיווגי הנכסים ותעריפי הארנונה ולבדוק שאכן יש התאמה בין הסיווג הרלוונטי ולנכס שלכם לבין שיעור הארנונה בו הנכם מחוייבים למעשה.

כדאי גם לבדוק ששטח הנכס בשלו הנכם מחוייבים מדויק, וכי אינכם מחויבים עבור שטח הגדול מזה שקיים בפועל. תעריפי הארנונה עבור חלקים ממנה עשויים להיות נמוכים מאלה של חלקים אחרים. כך למשל עשוי חלק מהמנה המשמש למטרה שונה - להיות מחוייב בתעריף ארנונה שונה, מרתף למשל עשוי להיות מחוייב ב-50% מהארנונה בלבד.

כאשר העירייה היא המונעת מבעל הנכס לעשות בו שימוש למטרה מסוימת, היא אינה יכולה לחייבו בארנונה עבור אותו שימוש. כמו-כן נוהגות הרשויות לחייב נכסים ריקים בארנונה לפי השימוש האחרון שנעשה בהם.

כמובן שההיגיון לפיו יחוייב נכס שלא ניתן לעשות בו שימוש או להשכירו בתעריף ארנונה לפי שימושו האחרון הוא הגיונן של הרשויות המקומיות, ולא בהכרח זה של התושב או של בית-המשפט ולאחרונה זה האחרון אף אמר דברו בנושא.

בניין שנהרס או ניזק: החוק קובע כי במידה ונהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים. עמידה בתנאי פטור זה מזכה, בכפוף לנזק מתאים לכל חלקי המבנה, בפטור מלא מתשלום הארנונה בלא הגבלת זמן. כמובן שאין בכך כדי לפטור אדם מחובות ארנונה שהיו לא בטרם נהרס או ניזק הבניין כאמור ובטרם נמסרה הודעה מטעמו.

בניין חדש: הרשות רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק שהוא הבעל הראשון של בניין חדש ריק, שמיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש, אין משתמשים בו במשך תקופה רצופה, כמפורט להלן:

1. עד ששה חודשים - הנחה עד 100 אחוזים;

2. שישה עד 18 חודשים: הנחה של עד 30% אם הוא קבלן ולאחר שהוועדה הרלוונטית שוכנעה כי יש טעמים המצדיקים אי-איכלוס הבנין.

בניין ריק: הרשות רשאית לתקופה שלא תעלה על ששה חודשים או חלק ממנה - לקבוע למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו ברציפות במשך תקופה כאמור לפחות, שתחילתה ביום שחדלו להשתמש בו - הנחה בשיעור עד 100%. הנחה כאמור תינתן לבניין ריק פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בו. כלומר - שונתה הבעלות רשאי הבעלים החדשים לקבל לעצמו אותו פטור/הנחה. כל עוד לא שונתה הבעלות בבניין לא תינתן ההנחה הנ"ל למעלה מפעם אחת.

מוקדי אבטלה: ברשות מקומית אשר שיעור האבטלה בה עולה על 8% ניתן לתת הנחה למחזיק בבניין המשמש לתעשייה חדשה לתקופה מיום שהחל לשמש כאמור, ובשיעורים מרביים, כמפורט להלן:

בשנה הראשונה או בחלק ממנה - 75%; בשנה השנייה או בחלק ממנה - 50%; בשנה השלישית או בחלק ממנה - 25%.

כיצד מערערים על קביעת הארנונה?


בכל רשות מקומית ממונה אחד הפקידים לתפקיד מנהל הארנונה. מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו; הוא אינו מחזיק בנכס.

מנהל הארנונה וכך גם ועדת הערר (שתידון בהמשך טור זה) אינם מוסמכים לדון או להחליט בטענה שמעשה הטלת הארנונה או קביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות מלכתחילה. טענה שכזו מוסמך להכריע בה בית-המשפט בלבד. במקרים מסוימים וברשות בית-המשפט בלבד, רשאי אף מי שלא השיג בפני מנהל הארנונה להעלות טענתו בפני בית-המשפט.

לעניין זה יצויין כי בדרך כלל יש בהימנעות מהגשת השגה למנהל הארנונה מכשול דיוני ממשי מפני העלאת טענות בפני בית-המשפט לאחר מכן.

החלק החשוב ביותר: על מנהל הארנונה להשיב למשיג תוך 60 יום מיום קבלת ההשגה. לא השיב מנהל הארנונה תוך 60 יום - ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר תוך תקופה זו, את מועד מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שתקופת ההארכה לא תעלה על 30 יום.

במקרים רבים לא ישיב מנהל הארנונה על ההשגה בתוך 60 הימים שקבע החוק ואף לא יקבל לשם כך ארכה מוועדת הערר. דינה של ההשגה במקרה כזה הוא - כאילו נתקבלה. לפיכך, לאחר שהוגשה השגה, כדאי שלא לתזכר את מנהל הארנונה שוב ושוב כי טרם הכריע בהשגה. משחלפו 60 הימים והכריע מנהל הארנונה כנגד ההשגה, כדאי יהיה לפנות לייעוץ משפטי.

טענות לגופו של עניין המועלות על-ידי התושב לאחר מכן עלולות להתפרש על-ידי הרשות המקומית, כ"וויתור" על קבלת ההשגה מכוח האיחור בתשובה. במקרים רבים יטען מנהל הארנונה לנימוק אובייקטיבי כלשהו בשלו נמנה ממנו ממתן תשובה במועד להשגה, או לחילופין יטען כי ההשגה שהוגשה אינה "השגה" על-פי דין.

כדאי לדעת שבתי-המשפט עומדים לרוב בצורה דווקנית על המועדים הקבועים בחוק ואינם מאפשרים כל איחור בהכרעת מנהל הארנונה וכי זה אינו מוסמך ואינו רשאי לקבוע מהי "השגה" ומה אינה השגה. עליו להתייחס לכל פנייה של תושב לגופה.

כיצד מערערים על קביעת מנהל הארנונה?


בכל רשות מקומית ממנית ועדת ערר אחת או יותר. בוועדת הערר מכהנים שלושה חברים ויו"ר. הרואה עצמו מקופח בתשובת מנהל הארנונה על השגתו רשאי, תוך 30 יום ממסירת התשובה, לעררער עליה לפני ועדת ערר. על מנהל הארנונה להגיש לוועדה לא יאוחר מ-30 יום מהרגע שנמסר לו עותק כתב הערר, תשובה מנומקת בארבעה עותקים, ולצרף לעותק הראשון עותק של ההחלטה נשוא הערר.

הוועדה רשאית לדון בערר ולהחליט בו על יסוד החומר בכתב שהובא לפניה ובהעדרם של בעלי הדין, אם אף אחד מהם לא ביקש בכתב להתייצב לפניה על מנת להשמיע טענותיו.

על החלטת ועדת ערר רשאים העורר ומנהל הארנונה לערער לפני בית משפט לענינים מינהליים; הערעור יוגש תוך שלושים יום מיום מסירת ההחלטה למערער.

לסיכום: לבדוק היטב וגם לערער

כדאי לדעת שחובות ארנונה רשאית הרשות המקומית לגבות מהתושב בדרך של גבייה מינהלית. כלומר היא אינה חייבת לנהל הליך משפטי של ממש לשם כך והחוק הסמיך אותה, בצעד מרחיק לכת, לנקוט הליכים שונים (לרבות הליכי עיקול) בעצמה.

כדאי לשים לב: במידה וקיבלתם הודעה על כוונת העירייה לבצע הליכי עיקול כדאי מאוד להתייחס לכך ברצינות - יש לה הסמכות העקרונית לעשות כן. אם אתם חולקים על חוב הארנונה כדאי לפנות ללא דיחוי לייעוץ משפטי. במקרים מסוימים עשויים לייעץ לכם לשלם את החוב הנדרש ובהמשך לתבוע אותו חזרה מהרשות בתוספת הוצאות ופיצויים. כדאי, בכל מקרה, לבדוק היטב עבור מה הנכם מחויבים. חרף הסמכויות הרבות המוענקות לרשויות, עדיין קיימות דרכים להשיג על השומה ולערור עליה.